Información

Los riesgos objeto de cobertura por esta modalidad de seguro deben considerarse “Grandes Riesgos” de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro. Se trata de una modalidad del seguro de caución, en la que el Tomador del Seguro es la persona física o jurídica que realiza una promoción de viviendas, y los Asegurados son los compradores de dichas viviendas.

Su contratación es obligatoria según determina la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y normativa que la desarrolla, en cuanto todas las personas físicas o jurídicas que promueven viviendas, garajes y trasteros vinculados, de Protección Oficial, a Precio Tasado, o de Renta Libre, deberán suscribir una póliza de seguro de caución por la que se garantice a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar a los Promotores, con anterioridad a la entrega de las viviendas, garajes y trasteros, les serán devueltas en caso de no efectuarse la construcción de las mismas, o si esta construcción se realizase en plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de compraventa.

Igualmente, tal como determina la legislación vigente, las cantidades anticipadas por los compradores de una promoción de viviendas deberán ser ingresadas por el promotor en una cuenta especial, con separación de cualquiera otros fondos de los que el promotor sea titular.

Coberturas

El seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas protege a los Asegurados, es decir a los compradores de las viviendas, frente a las obligaciones del Tomador del Seguro, es decir el promotor.

Estas obligaciones vienen determinadas en el contrato de compraventa firmado entre ambas partes, y se refieren a la entrega de la vivienda para la cual el Asegurado haya entregado cantidades anticipadas al Tomador del Seguro.

La cantidad a garantizar es la que figure en cada contrato de compraventa como cantidad entregada o a entregar por el comprador al promotor, a cuenta del precio definitivo de la vivienda, y con antelación a la entrega de ésta por parte del promotor, por lo que se deberán excluir del seguro las cantidades a entregar a la firma de escritura y entrega de llaves, así como la parte que corresponda, en su caso, al préstamo hipotecario. Dicha cantidad a garantizar se verá incrementada por el IVA y por el interés legal correspondiente, de acuerdo con lo establecido en las leyes citadas anteriormente.

Igualmente, tal como determina la legislación vigente, las cantidades anticipadas por los compradores de una promoción de viviendas deberán ser ingresadas por el promotor en una cuenta especial, con separación de cualquiera otros fondos de los que el promotor sea titular.

El seguro obligatorio de afianzamiento nace con la emisión del mismo, tiene efecto desde la fecha de entrega de la primera cantidad anticipada al promotor, conforme a lo indicado en el contrato de compra-venta, y está en vigor hasta la obtención de documentación legal que permita realizar la entrega de la vivienda.

Así pues, el riesgo asumido con este seguro por parte de la Compañía es que las obras de las viviendas no se inicien, o iniciadas no llegaran a concluirse, o no se entreguen en los plazos estipulados en los contratos de compra-venta por causas imputables al promotor.

Funcionamiento

A. Estudio del riesgo

La primera etapa en el seguro de afianzamiento es el estudio del riesgo, el cual se efectuará por cada promoción que realice el promotor solicitante del riesgo.

Para poder realizar dicho estudio será completamente imprescindible aportar el formulario solicitud total y correctamente cumplimentado y firmado por el tomador, y acompañarlo de la documentación indicada en el mismo.

Si el resultado del estudio es favorable, se comunicará al solicitante la aprobación mediante la oferta del seguro, junto con los condicionantes cuya justificación será preciso acreditar previamente a la emisión de las pólizas individuales.

B. Pólizas individuales

Si el promotor acepta las condiciones de aprobación de la oferta y una vez justificados los condicionantes, se dará instrucciones para la emisión de las pólizas individuales.

Los datos esenciales que se hacen constar en las pólizas individuales son la tasa de prima, fecha de vencimiento, prima de riesgo, el nombre del comprador de la vivienda que es, en definitiva, el Asegurado; la vivienda cuyas cantidades anticipadas se asegura, el capital asegurado al comprador, y el número de cuenta especial donde se deben realizar los ingresos correspondientes a los anticipos de los compradores de las viviendas.

C. Vigencia del seguro

El seguro de afianzamiento estará en vigor desde la fecha de emisión de las pólizas individuales, aunque tomen efecto desde la fecha de entrega de las cantidades anticipadas conforme al contrato de compraventa, hasta la fecha de obtención de la cédula de calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial, o licencia de primera ocupación o documento análogo para las viviendas de renta libre, y la puesta en disposición de la vivienda al comprador.

Resulta necesario tener los documentos citados para poder cancelar el riesgo de la promoción. La fecha de cancelación del seguro será la de la fecha de emisión de los indicados documentos, y con esa fecha se cancelarán todas las pólizas individuales correspondientes a la promoción objeto del seguro.

D. Primas

La prima de riesgo se genera en la emisión de las pólizas individuales, calculada a la tasa equivalente anual sobre el total de anticipos que ha previsto percibir el Tomador durante la promoción de viviendas, incrementados en el interés legal e IVA.

A la fecha de cancelación del riesgo se procederá a regularizar la prima de riesgo con extornos de prima, si dicha fecha es anterior al vencimiento previsto en la póliza, o con recibos de prima, si dicha fecha es posterior y en función de los anticipos efectivamente recibidos por el Tomador.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Por qué es necesaria la cuenta especial por cada promoción?

Es algo que determina la Ley, ya que lo que se pretende es que con los ingresos que se vayan obteniendo por la venta de las viviendas de una promoción se atiendan exclusivamente pagos relacionados con dicha promoción, al menos hasta que se proceda a la entrega de las viviendas a los compradores.

2. ¿Qué cantidad se debe garantizar?

La suma de las cantidades que el comprador vaya a entregar antes de la recepción de la vivienda, y que deberán venir recogidas en el contrato de compraventa correspondiente firmado entre el comprador y el promotor. El importe de estas cantidades se incrementará con el IVA + el tipo de interés legal que corresponda.

3. ¿Quién debe pagar la prima de este seguro?

Con independencia de los acuerdos que se establezcan entre el promotor y los compradores, la normativa legal actualmente vigente indica que el obligado al pago de la prima del seguro es el Tomador del Seguro, es decir, el promotor.

4. ¿Quién tiene obligación de contratar este seguro?

Las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas (de protección oficial o de renta libre), incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los compradores entregas de dinero de forma anticipada a la construcción de las viviendas.

5.¿Qué ocurre si se incumple la obligación de contratar este seguro?

Las Comunidades Autónomas impondrán multas hasta del 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

6.¿Cuándo nace la obligación de contratar este seguro?

La obligación de contratar este seguro nace con la obtención de la licencia de edificación.

Cuestionario

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