En los casos de viviendas en autopromoción, bien a través de Cooperativas de Viviendas o de Comunidades de Propietarios conviene distinguir dos fases claramente diferencias en el desarrollo del proyecto.
Habitualmente se trata de proyectos de larga duración, los trámites de búsqueda y compra de suelo (normalmente rústico) y su posterior recalificación en urbanizable, para posteriormente conseguir la correspondiente licencia de urbanización y edificación, alarga considerablemente este proceso que supera de forma significativa a los proyectos de promotores (ámbito privado).
Por ello Asefa comercializa dos tipos distintos de Seguros de Caución:
Seguro voluntario de Caución de TRAMO I.
Se trata de un seguro de contratación voluntaria, donde el Tomador del Seguro es la Cooperativa o la Comunidad de Propietarios que lleve a cabo la promoción, y los Asegurados son los socios cooperativistas o los comuneros.
Por su especial relevancia, se debe destacar la sociedad Gestora, como sociedad profesional que asesora en todo momento a la cooperativa, desde la planificación del proyecto a la búsqueda de suelo, captación de socios y desarrollo urbanístico, entre otras funciones.
En esta etapa inicial del proyecto promotor a desarrollar, es imposible conocer la fecha exacta de inicio y finalización del proyecto y por tanto imposible igualmente la contratación de una Póliza obligatoria de Afianzamiento conforme a la Ley 57/68.
Coberturas
El objeto de este seguro es garantizar que las aportaciones realizadas por los cooperativistas o comuneros, ingresadas en la cuenta corriente intervenida por Asefa que se designe al efecto, se destinarán exclusivamente a realizar pagos de gastos correspondientes al proyecto promotor a desarrollar por la sociedad Cooperativa o Comunidad de Propietarios.
Es requisito imprescindible el control e intervención de la cuenta corriente que se designe al efecto, donde son depositadas las aportaciones de los socios, siendo necesaria la autorización previa de Asefa para efectuar disposiciones.
Funcionamiento
A. Estudio del riesgo
Para el estudio del riesgo es imprescindible aportar el cuestionario solicitud debidamente cumplimentado, estados financieros oficiales y escrituras de constitución de la sociedad Gestora y de la Cooperativa o Comunidad de Propietarios, Plan Financiero Mensual de ingresos y gastos del proyecto y contrato de gestión firmado con la Sociedad Gestora.
Igualmente se deberá facilitar certificado bancario que acredite que la cuenta corriente donde son ingresadas las aportaciones de los socios se encuentra intervenida y controlada por Asefa, siendo requisito imprescindible la previa autorización de Asefa para su disposición.
Si el resultado del estudio es favorable, se comunicará al solicitante la aprobación de emisión de la Póliza Global de Seguro de Caución TRAMO I, indicando en su caso los condicionantes cuya justificación será preciso acreditar previamente a la emisión.
B. Póliza global
Cumplidos los condicionantes indicados se procede a la emisión de la Póliza Global, que recoge el saldo total de las aportaciones que se prevén para los cooperativistas para el desarrollo del proyecto promotor, conforme a los contratos de adhesión firmados con el Tomador del Seguro. En las condiciones particulares de la póliza quedan recogidos el importe total asegurado, tipo de riesgo, condiciones económicas y forma de pago de las primas, entre otros conceptos.
Esta póliza global no tiene coste para el Tomador del Seguro, ni tampoco validez sin la emisión posterior de los correspondientes Certificados Individuales.
C. Certificados individuales
Por cada contrato de adhesión se emitirá un Certificado Individual a nombre de cada socio y donde se indicará la aportación que se efectuará por este para el desarrollo del proyecto promotor, en la cuenta corriente intervenida.
D. Vigencia del seguro
Es de carácter anual hasta su devolución o la emisión, cuando se cumplan los requisitos técnicos necesarios para ello, de la Póliza obligatoria de Afianzamiento conforme a la Ley 57/68.
La póliza podrá ser cancelada en caso de impago de prima, que el Tomador del Seguro desista continuar con el proyecto promotor a desarrollar, o se vea imposibilitado por cualquier circunstancia, y en caso de baja, voluntaria o no, de los asegurados.
E. Primas
Por la emisión de los certificados individuales se generará prima de riesgo, tomando como base para el cálculo el importe asegurado (suma de aportaciones realizadas por cada asegurado) y la tasa anual de prima autorizada, siendo la renovación anual durante la vigencia del seguro.
